El concurso de acreedores en las cooperativas de viviendas

Son muchas las consultas que recibimos preguntando sobre los concursos de la cooperativas. Así que vamos a aclarar las dudas más corrientes en este artículo.

¿PUEDE UNA COOPERATIVA PRESENTAR CONCURSO?

El concurso de acreedores en las cooperativas de viviendas es una cuestión ya resuelta. Presentamos el primer concurso de cooperativas, bajo la Ley Concursal, en el año 2008.  Ante el Juzgado de lo Mercantil Numero Dos de Valencia. Y en ese momento se pensaba que era imposible, ya que de una forma u otra debían responder los socios. Así que al principio el Juzgado desestimó el concurso y tras diversos recursos y presentaciones, lo admitió a trámite.

¿CUÁNDO DEBE PRESENTARLO?

Aunque el concurso parece una opción, lo cierto es que es una obligación exigible cuando la cooperativa está en situcación de insolvencia. Insolvencia es no poder atender a los pagos que le son exigibles. A cuales? A todos, bancos, gestora, notarios, impuestos ayuntamientos y cooperativistas en baja que ya pueden reclamar.

¿QUÉ PASA SI NO PUDIENDO PAGAR NO LO PRESENTA?

Al principio y aparentemente, nada. Pero luego, el concurso podrá  (incluso deberá) ser declarado culpable.

ESO DE CULPABLE… ¿QUÉ SIGNIFICA? ¿Y QUÉ CONSECUENCIAS TIENE?

Significa que como he retrasado la presentación del concurso, he perjudicado a los acreedores. Y como les he perjudicado, soy responsable. Es decir, me van extender la responsabilidad de las deudas a los miembros del Consejo Rector, que responderán con todos sus bienes, presentes, futuros (coches, casas, saldos, cuentas, sueldos, pensiones…).

Y alguien más? Sí, a los responsables de la cooperativa si se puede acreditar, los gestores, la sociedad gestora, el auditor…

¿QUIÉN PUEDE PRESENTAR EL CONCURSO DE ACREEDORES?

Pues dos grupos de personas. Los miembros del Consejo Rector, incluso uno sólo de ellos.

(Si uno quiere presentarlo y no le facilitan fondos, para abogado/procurador/anotaciones etc.., lo que debe hacer es dejar constancia por medio de un burofax, de modo, que en caso de complicación, concurso culpable, pueda librarse.)

¿Alguien más? Sí, los acreedores que ven que no les pagan.

¿Incluso uno o varios socios de baja? Sí, claro, si su credito es exigible, son acreedores. Es más, les interesa presentarlo, ya que así pueden poner un administrador y se ponen, en la cuarta parte de su credito, los primeros en la lista a cobrar.

SI SE PRESENTA EL CONCURSO DE ACREEDORES, ¿PUEDO RECLAMAR A LA ASEGURADORA?

Si mi seguro está vigente, sí. La prueba del mal resultado de la cooperativa es el concurso.

SI RECLAMO A LA ASEGURADORA ESTANDO LA COOPERATIVA EN CONCURSO, ¿QUÉ PASA? ¿A QUIÉN SE LE DEBE ESE DINERO?

Si reclamo, la aseguradora comparecerá en el concurso, y dirá que ese dinero que me ha asegurado y le reclamo, se considere “crédito contingente” ( es decir que va a tener un posible credito contra la cooperativa). Y cuando la aseguradora me pague, yo dejaré de ser acreedor por ese importe ( puedo seguir siendo por otras cuantías, como el capital social, o dinero a cuenta de un trastero que no tenía seguro..) y la Aseguradora se pondrá en mi lugar, como acreedora, en el concurso.

¿TIENE DEFENSA LA ASEGURADORA FRENTE A UNA RECLAMACIÓN DE UN SOCIO CUANDO LA COOPERATIVA ESTA EN CONCURSO?

Depende. Si se han empezado a escriturar las viviendas, la aseguradora dirá que su fin era garantizar el destino, que se usase el dinero para hacer las viviendas, y están hechas. Si el socio no la quiere, es su problema.

No se han empezado a escriturar. El seguro cubre una expectativa de obtención de vivienda, y una vez en concurso, las sospechas de que no van a estar las viviendas acabadas, es alto. Además, no sabemos la fecha de entrega, ni por tanto el coste final. Y no es lo mismo un grupo de viviendas sin problemas que en concurso, donde no sabemos cuantas familias van a acabar viviendo, ni si al final el banco saldará las viviendas que se adjudique a un precio muy inferior al coste de la cooperativa. ( nuestra experiencia nos dice que el banco, hasta ahora ha adjudicado viviendas con un precio entre el 30-40% por debajo del que “cobraba” la cooperativa).

SI RECLAMO A LA  ASEGURADORA Y COJO EL DINERO, ¿PUEDO LUEGO COMPRAR EL PISO AL BANCO O EN UNA SUBASTA?

A veces las aseguradoras cuando pagan por acuerdo, antes de la sentencia, imponen como condición que no vuelvas a comprar esa misma casa, o ninguna otra en esa “promoción”. Pero aunque no es frecuente, hay que verlo. Sino no hay ningun problema.

EL BANCO SE HA QUEDADO LA VIVIENDA, YO HE RECUPERADO EL DINERO DE LA ASEGURADORA, QUIERO COMPRAR LA VIVIENDA, EL BANCO ME LA QUIERE VENDER MAS BARATA, ¿PUEDE LA COOPERATIVA OPONERSE?

No, el Banco se ha adjudicado la vivienda, y te la vende a ti. Ya no es de la cooperativa. Los negocios que querais hacer el Banco y tu no son incumbencia de la cooperativa, ni la gestora, ni socios.

¿QUIERE DECIR QUE PUEDO RECUPERAR MI DINERO Y COMPRAR LA CASA ACABADA MAS TARDE Y A MEJOR PRECIO?

Puede ser. O que el banco se la venda a otro, a un grupo inversor, un cliente de referencia, y no te quiera vender la vivienda. Pero hay más viviendas, y tu tienes el dinero en tu cuenta.

¿QUÉ HACE EL BANCO CUANDO SE QUEDA LAS VIVIENDAS?

Intentar venderlas. Y claro, dispone de una información muy valiosa. Un listado de nombres y direcciones de personas que en algún momento estaban o han estado interesados en esas viviendas. Los socios en baja. Pueden llamarte o no.Y tu tambien puedes llamarles o no. Acercarte a la oficina más proxima y contar un relativo interés en esa vivienda, si las condiciones te interesan, claro.

ENTONCES, EN UN CONCURSO, ¿QUIÉN PIERDE?

Los acreedores. Los que han puesto dinero. Los socios que no pueden reclamar a la aseguradora. La aseguradora cuando paga. Y sobre todo, quienes no hacen nada y espera que les resuelvan otros su problema.

¿ES MALO EL CONCURSO DE ACREEDORES PARA LOS SOCIOS?

No. Lo malo es no tener dinero para poder devolverlo. Lo malo son las derramas continuas. Lo malo son la exigencia cada vez más altas y compromisos con los bancos para que den financiación. Lo malo son los acuerdos a tres, cuatro bandas, entre el banco, que me pide que le compre activos toxicos asi avala a la constructora, que a su vez avala a la gestora, que de rebote avala a la cooperativa, que entonces obtiene una hipoteca, y una póliza y…. esos líos son lo malo. Lo malo es que los socios que antes se dan de baja y actúan, más posibilidades tienen de cobrar.

¿ES UNA SOLUCION ENTONCES PARA LOS SOCIOS?

No, es simplemente una obligación cuando la cooperativa no puede pagar lo que debe. Y si los “deberes” se han hecho bien, el socio no debe salir perjudicado.